PERSONAS — Operação BELVEDERE / TERRA

PERSONA A — "O médico de Goiânia que quer respirar fim de semana" (40% do alvo)

Demografia

• Nome ficcional: Dr. Eduardo Vasconcellos (52)
• Médico cardiologista, sócio de clínica em Setor Bueno
• Casado com Bia (advogada), 2 filhos adultos (24 e 27)
• Renda família: R$ 90k/mês líquido
• Patrimônio: R$ 8M (clínica + 2 imóveis Goiânia + carro top)
• Reside: Setor Marista, casa própria 380m² em condomínio

Comportamento

• WhatsApp ativo (>50 grupos), Instagram passivo (consome stories)
• Faz 1-2 viagens internacionais/ano
• Caldas Novas saturou (já não vai há 4 anos)
• Consumo: relógio Tudor, S10 ou Range Rover, vinho importado, churrasco socio

Job To Be Done

"Quero um lugar pra desligar 2x por mês com a família sem viajar 4 horas, onde meus filhos venham até com namoradas, onde eu posso fazer churrasco com a turma da clínica, e que daqui 10 anos seja minha casa de aposentadoria."

Pains

• Goiânia é refém da clínica (sempre on-call)
• Caldas perdeu charme
• Pousada/Airbnb acumulou ressentimento (preço sobe, quarto pequeno, sem privacidade)
• Não tem tempo de gerenciar reforma de zero
• Tem medo de comprar lote e nunca construir
• Esposa quer "casa pronta"

Gains

• Casa pronta = entra e usa
• Vista do lago = estética instagramável
• Próximo de Goiânia (200km, 2h30 carro) = doable fim-de-semana
• Privacidade total = sem vizinho colado
• Piscina = filhos e netos futuro

Gatilhos compra

1. Foto cinematográfica do pôr do sol no lago = primeiro toque emocional
2. Mostrar que projeto contemporâneo é raro no Lago = exclusividade
3. Vídeo dele "chegando da semana cansado e relaxando" no rede macramê = projeção
4. Argumento financeiro: imóvel à beira do lago tem preço protegido vs Caldas que estabilizou

Objeções típicas

• "200km é longe demais" → Resposta: 2h30 vs 4h Caldas, mais perto que parece
• "Manutenção quem cuida?" → Resposta: indicação de caseiro local mensal R$ 800
• "E se o lago secar?" → Resposta: UHE Corumbá IV cota mínima legal protege
• "Preço alto, sem espaço pra negociar?" → Resposta: à vista 3-5% desconto pode rolar

Onde está

• Instagram: segue contas de arquitetura, perfis premium Goiás, restaurantes top
• WhatsApp: grupos de cardiologistas, sócios da clínica, ex-faculdade
• Google: "casa lago Corumbá IV", "imóveis Lago dos Tucanos", "casa frente lago Goiás"
• Indicação: amigos que já compraram lote no Lago

Mensagem de venda primária

"uma casa para voltar." Segunda moradia com natureza, água e permanência. Belvedere, 165m² contemporâneos com pé n'água do Lago Corumbá IV. 2h30 de Goiânia, e o pôr do sol que você vai querer ver toda sexta.

CAC máximo viável

R$ 250-400 por lead qualificado · LTV neste caso = comissão integral R$ 36k Matheus

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PERSONA B — "O casal Brasília que quer fim de semana + investimento" (35% do alvo)

Demografia

• Nome ficcional: Paulo (41) e Letícia (38)
• Paulo: servidor STJ analista
• Letícia: advogada própria escritório tributário Asa Sul
• 1 filha (8 anos)
• Renda família: R$ 65k/mês líquido
• Patrimônio: R$ 4M (apartamento Asa Sul 250m² + sítio Sobradinho + carros + investimentos)
• Reside: Asa Sul, apartamento 4 quartos
• Cidades de raiz: Paulo de Brasília, Letícia de Goiânia

Comportamento

• Brasília não tem montanha, lago grande próximo (saturou Lago Norte e Sul)
• Pesquisa muito Google antes de comprar
• Instagram ativo (15 stories/dia entre os dois)
• Letícia decide a casa, Paulo decide o financeiro
• Consumo: SUV importado, viagens família 4-5x/ano, vinho

Job To Be Done

"Queremos ter um lugar a 2h de Brasília que seja nosso, onde nossa filha cresça com lago, e que possamos alugar 6-8 fins de semana por ano pra cobrir o IPTU."

Pains

• Brasília tem opções caras demais (Lago Sul condomínio R$ 5M+)
• Sobradinho/Lago Norte saturado
• Hotel-fazenda cansou (criança chora pra voltar)
• Sítio precisa de trabalho (Paulo cansa do roçadeira)
• Querem casa pronta sem reforma

Gains

• 120km Brasília = 1h30 carro, doable sexta de tarde
• Lago grande = passeio barco, pesca, vista
• Casa contemporânea = estética que orgulha postar
• Aluguel temporada = ROI 4-6% ano se bem gerido
• Investimento + lazer combinados

Gatilhos compra

1. Cálculo de ROI temporada (mostrar 8 fim-de-semanas/ano alugando R$ 2k/dia = R$ 32k cobre IPTU + manutenção + sobra)
2. Distância 1h30 Brasília explícita
3. Foto criança brincando na rede de macramê com lago atrás
4. Tour 360° (não precisam ir antes de ter certeza)
5. Privacidade total — sem condomínio com regras

Objeções típicas

• "O bairro tem segurança?" → Resposta: caseiro 24h pacote, alarme monitorado
• "Como aluga? Quem gerencia?" → Resposta: parceria Airbnb/Booking + caseiro = 30% comissão
• "Documentação OK?" → Resposta: escritura definitiva, IPTU em dia, ITBI assistido
• "E se quisermos vender em 5 anos?" → Resposta: imóvel à beira do lago = ativo escasso, valoriza

Onde está

• Google Search: "casa lago Brasília 2h", "casa Corumbá IV venda", "investir casa lago goiás"
• Instagram: arquitetura, design interior, contas de aluguel temporada premium
• Facebook: grupos "Imóveis lago Brasília", "Vendo Corumbá IV"
• Indicação: amigos servidores que compraram chácara

Mensagem de venda primária

"uma casa para voltar." Belvedere está a 1h30 de Brasília. Casa pronta, contemporânea, 165m² com piscina e vista panorâmica do Corumbá IV. Investimento que rende aluguel temporada e guarda o tempo da sua família.

CAC máximo viável

R$ 200-350 por lead qualificado

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PERSONA C — "O investidor pure-play aluguel temporada" (15% do alvo)

Demografia

• Nome ficcional: Roberto Mendes (44)
• Empresário de e-commerce em SP, possui 4 imóveis em Caldas Novas + 2 Salinópolis
• Solteiro, sem filhos, namora há 5 anos
• Reside: Pinheiros SP, apartamento alugado
• Renda passiva imóveis: R$ 80k/mês
• Renda ativa e-commerce: R$ 200k/mês

Comportamento

• Decide rápido, é numérico, olha cap rate
• Compra cash em 90% das vezes
• Já tem CNPJ holding pra imóveis
• Usa Channel Manager, gerentes de propriedade, contador especialista

Job To Be Done

"Quero adicionar 1 imóvel ao portfólio que tenha cap rate > 5,5%, em destino com sazonalidade complementar aos que já tenho (Caldas + Salinas), com custo de manutenção previsível."

Pains

• Caldas Novas saturou (preço inflado, ocupação caiu)
• Procura próxima fronteira (lagos artificiais GO/MG)
• Detesta imóvel "brega rústico" (sai de moda em 5 anos)
• Não quer reforma — entra pronto

Gains

• Cap rate calculável em 30 minutos
• Casa contemporânea = atemporal, fotografa bem
• Ocupação alta no Lago Corumbá IV é viável (Brasília + Goiânia + paulistas)
• ROI 5-7% ao ano + valorização imobiliária

Gatilhos compra

1. Spreadsheet ROI (mostrar planilha mostrando cap rate em diversos cenários)
2. Comparação com Caldas Novas mostrando vantagem
3. Histórico de ocupação no Lago Corumbá IV (dados de Airbnb público)
4. Diferenciais cinematográficos da casa (vai render foto premium)

Objeções típicas

• "Cap rate real?" → Resposta cravada: "Estimativa 5,2-6,1% líquido com gestão própria; 4,5-5,3% com gerência terceirizada 30%"
• "Sazonalidade da região?" → Resposta: Brasília+Goiânia geram demanda 40 fins-de-semana/ano
• "Quem gerencia?" → Resposta: indicação de gestora local + Channel Manager

Onde está

• Google Search: "casa lago corumbá investir", "imóvel temporada GO", "cap rate lago"
• Telegram/grupos: Investidores Imóveis BR, Airbnb Brasil
• Indicação: contadores especialistas, outras gestoras

Mensagem de venda primária

"curadoria de imóveis." Uma seleção sensível entre terra, água e arquitetura. Belvedere: cap rate estimado 5,2 a 6,1% no Lago Corumbá IV, próxima fronteira do mercado de temporada GO/DF. Casa contemporânea pronta, escassa no segmento.

CAC máximo viável

R$ 150-250 por lead qualificado

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PERSONA D — "O aposentado pré-aposentado que quer paz" (10% do alvo)

Demografia

• Nome ficcional: Sr. José Antônio (66) e D. Marina (62)
• José Antônio: engenheiro aposentado Eletrobras, recebe pensão integral
• Marina: ex-professora aposentada
• 2 filhas (35 e 38), 4 netos
• Renda: R$ 35k/mês pensões somadas
• Patrimônio: R$ 6M (apartamento DF + chácara Pirenópolis + investimentos)
• Reside: Sudoeste DF

Comportamento

• Decisão moral, em casa, com calma
• Usa WhatsApp pra família
• Não compra por Instagram, mas vê
• Ouve filha e genro
• Confia em contato pessoal/visita

Job To Be Done

"Queremos passar 6 meses por ano em casa de paz, com vista bonita, perto o suficiente da cidade pra hospital se precisar, onde os netos venham nos visitar, e onde possamos receber amigos no churrasco."

Pains

• Chácara Pirenópolis cansou (manutenção, distante, sem lago)
• Apartamento Sudoeste é "cidade demais"
• Idade tira disposição pra reforma de zero
• Filha de Brasília precisa estar ≤2h de carro

Gains

• Casa pronta = paz imediata
• Vista lago = contemplação diária
• Distância OK pra filha de Brasília (1h30)
• Piscina rasa (se tiver) = netos seguros

Gatilhos compra

1. Conversa pessoal/visita guiada (não compram online, vão até lá)
2. Foto família multigeracional na casa
3. Confirmação de hospital em ≤30min (Luziânia ou Cristalina)
4. Vendedor com presença, escuta, paciência (Nelson ideal aqui)

Objeções típicas

• "Hospital próximo?" → Resposta: Cristalina 25min, Brasília Hospital Sírio 1h30
• "Caseiro confiável?" → Resposta: indicação direta + verificação histórico
• "Documentação?" → Resposta: relatório completo entregue na visita
• "E se eu morrer e Marina ficar?" → Resposta: planejamento sucessório, TERRA ajuda contato advogado

Onde está

• WhatsApp: principal canal
• Telefone: aceita ligação direta
• Indicação: amigos do mesmo perfil, pastor, médico de família
• Visita presencial obrigatória

Mensagem de venda primária

"do primeiro contato à chave." Um acompanhamento discreto, preciso e pessoal. Belvedere, 165m² térreos, piscina, vista do Lago Corumbá IV, 1h30 de Brasília. Hospital de Cristalina a 25 minutos. Venham conhecer com a família.

CAC máximo viável

R$ 200-300 por lead qualificado · alta taxa de conversão se chegar a visita (>50%)

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Resumo estratégico de personas

Estratégia: começar com B (Brasília — mais perto, mais ROI search) + A (Goiânia — Squad Film tem rede), escalar pra C (cap rate-driven), atacar D via outbound personalizado pelo Nelson.

Mensagens-mãe por persona (copy pronto)

Para A (Médico Goiânia)

"Casa de fim de semana 2h30 de Goiânia. Lago, piscina, deck. Belvedere, 165m². R$ 1,45M. Pôr do sol incluso."

Para B (Casal Brasília)

"Casa à beira do lago 1h30 de Brasília. ROI temporada estimado 5-6%. Belvedere, 165m². Investimento e lazer no mesmo lugar."

Para C (Investidor)

"Cap rate 5,2-6,1% no Lago Corumbá IV. Casa contemporânea pronta. R$ 1,45M cash, escassa no segmento."

Para D (Aposentado)

"Casa de paz com vista do lago. Térreo, piscina, 1h30 de Brasília. Visite com a família. Do primeiro contato à chave, a TERRA acompanha."

CRONOGRAMA OPERACIONAL — 30/60/90 dias

SPRINT 0 — Setup (Dia 0-2)

Objetivo: tudo pronto pra lançar.

Dia 0 (HOJE — 30/04/2026)

• Estrutura de pastas + planning files
• Brand book TERRA cravado (paleta Areia Cinza/Argila Plana, 4 KVs oficiais, logos finais)
• Brand book final aplicado em todos os markdowns de copy (paleta oficial 6 cores, KVs oficiais, assinatura "Lago Corumbá IV · Cerrado Goiano")
• Personas detalhadas
• Modelo financeiro
• Confirmar com Nelson dados pendentes (quartos, mobília, escritura, condomínio)
• Site Next.js gerado (executor-sonnet em curso)
• PDF apresentação gerado (executor-sonnet em curso)
• Dashboard inicial (executor-sonnet em curso)

Dia 1 (01/05)

• Comprar domínio (sugestão: terra.imb.br ou terra.imb.br)
• Registrar @terra.concierge Instagram
• Criar WhatsApp Business número novo dedicado
• Configurar Google Workspace email contato@terra.imb.br
• Setup GA4 + Meta Pixel + GTM
• Setup Meta Business Manager + Ad Account
• Setup Google Ads conta + métodos pagamento
• Capturar 6-8 fotos profissionais novas (Squad Film se não tiver)
• Capturar 1 vídeo drone 4K cinematográfico (Squad Film)

Dia 2 (02/05)

• Deploy site Vercel — produção
• PDF revisado + impressão 5 cópias física
• Dashboard rodando localmente Matheus + Nelson
• Contratos jurídicos revisados (modelo + adv)
• Assinar com Nelson o pacto sócios (split 50/50, papéis, cláusulas)
• Assinar com vendedor contrato corretagem 5% exclusividade 30d

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SPRINT 1 — Lançamento (Dia 3-7)

Objetivo: campanhas no ar + fluxo de leads inicial.

Dia 3 (03/05) — Sexta

• Subir 6 anúncios Meta IG/FB (3 por persona A+B)
• Subir 4 anúncios Google Search (keywords planejadas)
• Subir 1 anúncio Display retarget
• Postar 3 posts orgânicos IG: 1 manifesto + 1 hero foto + 1 carrossel ficha
• Reels orgânico cinematográfico (15s pôr do sol no deck)
• Iniciar listagem em portais (ZAP, Viva Real, OLX Premium) com link site

Dia 4-5 (04-05/05) — Sábado-Domingo

• Monitorar CPL hourly
• Pausar criativos com CPL > R$ 100
• Subir 2 backups criativos
• Stories sequence diários (5 stories) com BTS do imóvel
• Resposta WhatsApp prioritária (< 30 min em horário comercial)

Dia 6-7 (06-07/05)

• Reunião sócios (Matheus + Nelson) review semana
• Análise CPL + escala criativos vencedores
• Outbound 30 contatos qualificados Goiânia (Nelson rede)
• Primeiras visitas agendadas se houver leads quentes

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SPRINT 2 — Otimização (Dia 8-14)

Objetivo: realocar budget pra canais vencedores + intensificar.

Diário

• Review CPL diária por canal
• A/B test 2 hooks novos por persona
• 2-3 stories IG diários
• Resposta WhatsApp <15min horário comercial

Marcos

• Dia 9: relatório CPL e direcionamento orçamento (60% canal vencedor)
• Dia 10: 5+ visitas agendadas no calendário
• Dia 11: 1ª visita realizada Lago Corumbá IV (Nelson recebe)
• Dia 12: avaliação performance, retargeting denso ativado
• Dia 13: outbound DM IG 50 perfis Brasília alto padrão
• Dia 14: review semana 2 — pipeline status

Conteúdo orgânico

• 2 posts IG / dia
• 3 stories / dia
• 1 reel / 2 dias
• 1 carrossel manifesto / semana

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SPRINT 3 — Escala (Dia 15-21)

Objetivo: pipeline cheio + propostas movendo.

Marcos

• Dia 15: 12+ leads qualificados ativos
• Dia 17: 3-4 visitas presenciais já realizadas
• Dia 18: 1ª proposta recebida
• Dia 19: contraproposta + negociação
• Dia 21: review pipeline + ajustes

Push tactics

• "Tour drone 4K" liberado pra leads quentes
• Convite "fim de semana exclusivo Belvedere" pra 3-5 perfis prioritários
• WhatsApp Status diário com BTS visitas anonimizadas
• Conteúdo de prova social (visitas, perguntas frequentes)

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SPRINT 4 — Fechamento (Dia 22-30)

Objetivo: fechar.

Diário

• Acompanhamento próximo de cada proposta
• Suporte na due diligence (documentação)
• Coordenação com advogados das partes

Marcos

• Dia 25: 2-3 propostas qualificadas em mesa
• Dia 27: 1 oferta acima de R$ 1,4M
• Dia 28: contraproposta final ou aceite
• Dia 29: assinatura preliminar
• Dia 30: comissão 50% liberada (se contrato preliminar 50/50 OK)

Tactics fechamento

• Urgência genuína: "outras 2 propostas em análise"
• Concessão calculada: "vendedor topa R$ 1,42M se à vista 30 dias"
• Bônus simbólico: rede macramê + jardim mantido pelo vendedor
• Garantia: due diligence pré-paga pela TERRA

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CENÁRIO B — Dia 31-60 (se não vendeu)

Dia 31-35: Diagnóstico

• Reunião sócios pós-mortem D+30
• Identificar gargalos (qualidade lead? preço? canal?)
• Renegociar preço com vendedor: ajuste 3-5% (R$ 1,38-1,40M)
• Renovar contrato corretagem +30 dias

Dia 36-50: Reinvestimento focado

• Budget novo: R$ 5.000 (split 50/50)
• Canais novos: TikTok orgânico + paid + Pinterest + grupos Telegram investidores
• Parceria com 2-3 corretores locais (split 1.5%, eles sub-corretagem)
• Push em portais ZAP/Viva com listing premium

Dia 51-60: Push final

• Eventos no imóvel: jantar com 6-8 prospects classe A (Squad Film cobre custo)
• PR local: matéria revista alto padrão Goiânia/Brasília
• WhatsApp outbound denso 100+ contatos novos
• Open house "weekend tour"

Marcos

• Dia 60: 1 fechamento OU decisão de continuar Plano C

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CENÁRIO C — Dia 61-90 (se ainda não vendeu)

Repackaging

• Permuta com terreno alto padrão Brasília/Goiânia
• Financiamento direto vendedor (sinal + parcelado 36-60x)
• Sócio de investimento (60/40 com investidor)
• Preço reduzido 8-10% (R$ 1,30-1,33M) com timing limit 15 dias

Marketing renovado

• Rebrand campanha: "Belvedere — segunda família"
• Conteúdo: "história do dono atual" (com permissão)
• Vídeo emocional 90s "um dia em Belvedere" (Squad Film)
• Convite VIP a 3 corretores top alto padrão Brasília (cobertura split 2%)

Decisão D+90

• Vendeu: comemorar
• Não vendeu mas pipeline ativo: estender +30
• Pipeline morto: encerrar campanha, devolver imóvel limpo, lições aprendidas

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RESPONSABILIDADES (Matheus vs Nelson)

REUNIÕES SEMANAIS

• Toda quarta 19h: review semana, pipeline, próximos passos
• Toda sexta 18h: planejamento weekend (visitas, conteúdo)
• Domingo 21h: fast-touch WhatsApp 5min status

COMUNICAÇÃO INTERNA

• Grupo WhatsApp dedicado "TERRA Operação Belvedere"
• Notion shared workspace pra docs e tracking
• Dashboard URL como single-source-of-truth de pipeline

REGRA DE OURO

Toda ação registrada no Dashboard. Toda decisão registrada em ata curta no Notion. Sem decisão verbal "sem registro".

MODELO FINANCEIRO — Operação Belvedere

1. Receita potencial

Comissão total na venda

• Preço imóvel: R$ 1.450.000,00
• Comissão acordada: 5% = R$ 72.500,00
• Split 50/50:
  • Matheus: R$ 36.250,00
  • Nelson: R$ 36.250,00

IR sobre comissão (estimativa pessoa física)

• Faixa 27,5% se receber como autônomo: ~R$ 9.968 cada → líquido R$ 26.282 cada
• OPÇÃO PREFERIDA: receber via CNPJ (Squad Film, Simples 6%) → IR ~R$ 2.175 cada → líquido R$ 34.075 cada

2. Investimento inicial (30 dias)

Split investimento

• Matheus: R$ 5.250
• Nelson: R$ 5.250

Caixa após investimento (cenário positivo)

• Receita bruta cada sócio: R$ 36.250
• Investimento cada: R$ 5.250
• Lucro bruto cada: R$ 31.000
• Lucro líquido cada (CNPJ Simples 6%): ~R$ 28.825
• Lucro líquido cada (PF 27,5%): ~R$ 21.025

3. Métricas chave

Funil esperado em 30 dias

• Investimento mídia: R$ 8.000
• Impressões alvo: 350.000-500.000
• Cliques alvo (CTR 2%): 7.000-10.000
• Leads alvo (CR 1,5-2%): 130-180
• Visitas alvo (15%): 20-27
• Propostas alvo (30%): 6-8
• Fechamentos alvo (40%): 1-2

CPL (Custo por Lead)

• Meta máximo: R$ 80
• Bom: < R$ 60
• Excelente: < R$ 40

CAC (Custo de Aquisição de Cliente)

• Considerando 1 fechamento em R$ 8.000 mídia = R$ 8.000 CAC
• Versus comissão R$ 72.500 = ROI 9,06x sobre mídia
• ROI total sobre investimento R$ 10.500 = 6,9x

4. Cenários

Cenário OTIMISTA (vende dia 15-20)

• Investimento utilizado: R$ 5.500 (parcial)
• Comissão: R$ 72.500
• ROI mídia: 13,2x
• Tempo: 18 dias
• Nelson + Matheus líquido cada: R$ 33.500

Cenário BASE (vende dia 25-30)

• Investimento total: R$ 10.500
• Comissão: R$ 72.500
• ROI mídia: 6,9x
• Tempo: 28 dias
• Cada sócio líquido: R$ 28.825

Cenário PESSIMISTA (não vende em 30d, vende em 60d)

• Investimento adicional fase 2: R$ 8.000 (mídia + push)
• Investimento total: R$ 18.500
• Comissão: R$ 72.500
• ROI: 3,9x
• Tempo: 60 dias
• Cada sócio líquido: R$ 24.500

Cenário PIOR (não vende em 90d)

• Investimento total: R$ 25.000
• Resultado: encerrar campanha, devolver imóvel ao vendedor sem comissão
• Prejuízo: R$ 12.500 cada sócio (split)
• Mitigação: cláusula contratual de exclusividade 30d permite encerrar limpo no D+30

5. Breakeven

Quando vale a pena continuar campanha após D+30?

• CONTINUE se: pelo menos 5 leads qualificados em pipeline + 2 visitas agendadas
• PAUSE se: < 3 leads em pipeline ou nenhuma visita confirmada
• GIRE PRA PLANO B se: pipeline morto + 0 propostas após 25 dias

Reinvestimento após D+30 (Plano B)

• Budget novo: R$ 5.000
• Foco: ampliar canais (TikTok ads, podcast nicho, parceria corretor local)
• Período: 30 dias adicionais
• Meta: 1 fechamento

6. Política de pagamento da comissão

Recebimento ideal

• 50% na assinatura do contrato preliminar de compra
• 50% na lavratura da escritura definitiva
• Contrato prevê isso explicitamente

Recebimento aceitável

• 30% na assinatura
• 70% na escritura

Recebimento mínimo aceito

• 0% na assinatura
• 100% na escritura
• Cláusula de juros 1% a.m. se atrasar > 30 dias

7. Tributação

Para Matheus (recomendado: receber via Squad Film)

• Squad Film é Simples Nacional, alíquota efetiva ~6% serviço
• Comissão R$ 36.250 entra como faturamento Squad Film
• Pode emitir NF de "intermediação imobiliária" — domínio da operação: terra.imb.br ou terraconcierge.com.br (TERRA Ltda)
• IR efetivo: ~R$ 2.175
• ATENÇÃO: precisa ter CRECI ou contrato de prestação de serviços de marketing/consultoria

Para Nelson (recomendado verificar com contador dele)

• Provável CRECI individual
• Pessoa física: 27,5% IR + INSS = ~30% efetivo
• Pessoa jurídica: avaliar
• TODO: Nelson confirma estrutura tributária dele

8. Riscos financeiros + mitigações

9. Decisões financeiras cravadas

• Investimento inicial R$ 10.500 split 50/50
• Plano B disparado se pipeline morto em D+25
• Stop-loss em D+90 = encerrar campanha
• Recebimento ideal 50/50 contrato/escritura
• Matheus prefere receber via Squad Film (Simples)

SCRIPTS WHATSAPP — TERRA · Belvedere

Regras absolutas (do CLAUDE.md):

• Zero em-dash (—) em qualquer mensagem
• Acentuação correta sempre (preferir pbcopy + paste no app, nunca URL scheme)
• Pontuação correta (vírgula, ponto, dois-pontos)
• Tom: cordial, breve, sem vacilo, sem desculpa, sem "travei"/"pipoquei"
• Anonimato: nunca usar nome real do user em outbound (regra de segurança)
• Sempre identificar como TERRA (a curadora)

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#1 — RESPOSTA INBOUND (lead chegou pelo site/IG/anúncio)

Versão A · Persona indefinida

Olá, [Nome]. Tudo bem?

Aqui é da TERRA, imobiliária concierge no Lago Corumbá IV. Curadoria de imóveis no cerrado e no lago.

Vi que você se interessou pelo Belvedere. Posso te mandar o material completo agora pelo WhatsApp e marcar uma conversa rápida pra te entender melhor?

Versão B · Lead Persona A (Médico Goiânia)

Olá, [Nome]. Tudo bem?

Aqui é da TERRA, imobiliária concierge no Lago Corumbá IV. Vi que você se interessou pelo Belvedere, casa contemporânea no cerrado e no lago a 2h30 de Goiânia.

165m² com piscina e deck integrado, vista panorâmica do lago. R$ 1.450.000.

Posso te mandar o PDF completo e a galeria agora?

Versão C · Lead Persona B (Casal Brasília)

Olá, [Nome]. Tudo bem?

Aqui é da TERRA, imobiliária concierge no Lago Corumbá IV. Curadoria de imóveis no cerrado e no lago.

O Belvedere está a 1h30 de Brasília. Casa contemporânea pronta, 165m², piscina e deck no espelho d'água. Funciona pra fim de semana e tem ROI temporada estimado em 5 a 6%.

Posso te mandar o material completo?

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#2 — QUALIFICAÇÃO BANT (depois do interesse confirmado)

Pode te perguntar quatro coisas?

1. É pra uso próprio, investimento, ou os dois?
2. Você está procurando pra agora ou está olhando opções nos próximos meses?
3. Tem preferência por à vista ou financiamento bancário?
4. Você consegue conhecer o imóvel pessoalmente, ou prefere começar com tour por vídeo?

Não tem resposta certa, é só pra eu te mostrar o que faz mais sentido.

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#3 — AGENDAMENTO DE VISITA

Versão direta (lead já qualificado)

Belvedere em pessoa é outro nível.

Tenho disponibilidade de visita guiada nestes horários:

· Sábado, 10h
· Sábado, 16h
· Domingo, 10h
· Outra data combinada

A visita dura cerca de 1h30, com tour completo e tempo no deck pro pôr do sol se você ficar pra tarde. Quer marcar qual?

Versão consultiva (lead em pesquisa)

Antes da visita, posso te mandar:

· Tour 360° em vídeo (4 minutos)
· Galeria completa
· Documentação resumida
· Comparativo de mercado da região

Qual desses te ajuda mais agora?

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#4 — FOLLOW-UP NO-SHOW (lead agendou e não foi)

Tom respeitoso, sem culpa

Oi, [Nome]. Notei que a gente acabou não conseguindo se ver no [dia/horário].

Sem problema. Quer que eu te mande as opções da próxima semana? Ou se você prefere ver por vídeo primeiro, eu mando o tour completo agora.

O que funciona melhor pra você?

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#5 — PÓS-VISITA (D+1)

Oi, [Nome]. Foi muito bom te receber em Belvedere ontem.

Queria saber a sensação que ficou. O que mais te marcou no cerrado e no lago?

E se já tem perguntas técnicas (documentação, condições, mobília), pode mandar todas que eu te respondo aqui.

Do primeiro contato à chave, a TERRA acompanha.

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#6 — APRESENTAÇÃO DE PROPOSTA

Quando o lead pede valor de proposta

[Nome], Belvedere está em R$ 1.450.000.

A negociação é caso a caso. Em geral, o vendedor avalia bem propostas com:

· À vista, prazo curto (até 30 dias) → desconto possível
· Financiamento bancário com pré-aprovação anexada → mantém preço
· Permuta com imóvel alto padrão DF/GO → avaliada pelo time

Você quer que eu sondee uma faixa específica com o vendedor antes de você formalizar?

Quando o lead manda contraproposta

Recebi sua proposta de R$ [valor].

Vou levar pro vendedor hoje à tarde e te trago a resposta até [data]. Se tiver alguma flexibilidade na sua proposta (prazo, sinal, condição), me adianta agora pra eu somar argumentos.

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#7 — COLD OUTBOUND (lista qualificada)

Versão Persona A · Médico Goiânia

Olá, [Nome]. Tudo bem?

Aqui é da TERRA, imobiliária concierge no Lago Corumbá IV. Curadoria de imóveis no cerrado e no lago.

Tenho uma casa de fim de semana a 2h30 de Goiânia, contemporânea, pé na água do lago.

165m² com piscina, deck e vista panorâmica. R$ 1.450.000.

Posso te mandar o material aqui pelo WhatsApp pra você dar uma olhada quando puder?

(Se não for o seu momento, sem problema, basta me avisar.)

Versão Persona B · Casal Brasília

Olá, [Nome]. Tudo bem?

Aqui é da TERRA, imobiliária concierge no Lago Corumbá IV. Acompanho a curadoria de casas no cerrado e no lago a até 2h de Brasília, e queria te mostrar o Belvedere.

Casa pronta no Lago Corumbá IV, 1h30 de BSB. 165m² contemporâneos, piscina integrada ao deck, paisagismo executado.

Material rápido aqui no WhatsApp se for de interesse?

Versão Persona C · Investidor

Olá, [Nome].

Aqui é da TERRA, imobiliária concierge no Lago Corumbá IV. Curadoria de imóveis no cerrado e no lago.

Tenho um ativo à beira do lago alinhado com o seu portfólio: cap rate estimado entre 5,2 e 6,1% líquido, casa contemporânea pronta, R$ 1,45M cash. Próxima fronteira pós-Caldas Novas.

Posso te mandar o dossiê com a planilha de ROI?

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#8 — RESPOSTAS PADRÃO PRA OBJEÇÕES

"Está caro"

Entendo. Comparando com casas semelhantes à beira do lago no Corumbá IV, Belvedere está dentro da faixa mid-premium do lago. O diferencial é o projeto contemporâneo executado, que é raro na região (a maioria do estoque é construção rústica simples).

Se o ponto é caixa, podemos avaliar caminhos como financiamento direto com sinal, permuta, ou parceria de investimento.

Qual desses faz sentido pra você?

"Está longe da minha cidade"

2h30 de Goiânia / 1h30 de Brasília é doable pra quem usa fim de semana. Em comparação, Caldas Novas dá 2h45 de Goiânia e Pirenópolis 1h45 de Brasília. Belvedere está dentro da curva.

A estrada é boa: BR-040 quase toda asfaltada, último trecho com manutenção.

"Vou pensar"

Sem pressa. Se ajudar, posso te mandar o tour 360° pra você revisitar quando quiser, e a planilha de comparativo de mercado pra você decidir com calma.

E se quiser receber novidades da curadoria TERRA (apenas se aparecer algo na faixa que você procura), me avisa que te aviso primeiro.

"Manutenção quem cuida?"

Indicação direta do refúgio: 2-3 caseiros locais de confiança que cuidam do imóvel mensalmente (R$ 800-1.200/mês conforme escopo). Inclui jardim, piscina, segurança básica.

A gente faz a apresentação se você quiser.

"Documentação está ok?"

Sim. Escritura definitiva, IPTU em dia, ITBI assistido pelo nosso time da TERRA no fechamento. Vou te mandar o resumo da matrícula.

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#9 — ENVIO DE PDF + GALERIA

Aqui vai o material completo do Belvedere:

[anexo PDF apresentação 18 páginas]

Galeria completa: [link site]
Tour 360°: [link]

Qualquer dúvida, é só me chamar.

TERRA

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#10 — DESPEDIDA DE LEAD QUE NÃO VAI SEGUIR

Tranquilo, [Nome]. Obrigado pelo interesse.

Se mudar algo no horizonte ou se quiser que eu te avise quando aparecer outra opção à beira do lago na faixa, é só me dizer. Sem compromisso.

Boa semana.

TERRA

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TEMPLATE DE BOAS-VINDAS WHATSAPP BUSINESS (auto-resposta)

Olá. Aqui é da TERRA, imobiliária concierge no Lago Corumbá IV. Curadoria de imóveis no cerrado e no lago.

Sua mensagem foi recebida. Em poucos minutos uma curadora vai te responder pessoalmente.

Horário de atendimento: segunda a sexta 9h-19h, sábado 9h-15h.

Fora desses horários, retornaremos no próximo dia útil.

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TEMPLATE DE STATUS DURANTE NEGOCIAÇÃO

Update diário pra lead em proposta

[Nome], passando o update de hoje:

· Vendedor analisando proposta
· Resposta esperada até [dia]
· Se tiver alguma flexibilidade adicional, me avise agora
· Estamos com você

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REGRAS DE TIMING

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REGRAS DE DELETE / DESCARTE

• Lead que pediu pra não receber mais → marcar como "opt-out" no dashboard, nunca mais contatar
• Lead que claramente não é Persona (perfil errado de busca, brincadeira, fora do orçamento absurdamente) → marcar como "fora ICP", encerrar cordialmente
• Lead que respondeu agressivamente → política de zero contato, registrar no dashboard

CALENDÁRIO 28 DIAS — Instagram TERRA

Estrutura: 28 posts feed + 12 reels + stories diários. Cadência: 1 post/dia + 3-5 stories/dia + 1 reel a cada 2-3 dias. Horários: feed 12h ou 19h · reel 18h-20h · stories distribuídos.

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SEMANA 1 — Lançamento da marca

Dia 1 (qui) · Manifesto TERRA

Tipo: Carrossel 6 slides KV: "entre o cerrado e o lago" - um território de silêncio, matéria e horizonte Slide 1: tipografia "entre o cerrado e o lago" (Marcellus sobre Areia Cinza) Slide 2-5: parágrafos do manifesto cravados (1 frase por slide) Slide 6: logo TERRA + "Lago Corumbá IV · Cerrado Goiano" + "siga" Caption: "TERRA. imobiliária concierge no Lago Corumbá IV · Cerrado Goiano." Hashtags: #terra #terraconcierge #cerradogoiano #lagocorumba #lagocorumbaiv #segundamoradia #aterra

Dia 2 (sex) · Hero foto Belvedere

Tipo: Foto única Imagem: foto pôr do sol no deck Caption:

Belvedere.

165m² na margem do Lago Corumbá IV. Pôr do sol incluso.

R$ 1.450.000.

Visita pela TERRA.

Dia 3 (sáb) · Reel cinemático

Tipo: Reel 15s (vídeo #1 do plano de criativos) Caption: "entre o cerrado e o lago."

Dia 4 (dom) · Domingo contemplativo

Tipo: Foto rede macramê com lago Caption: "Domingo lento. Pé descalço. Vista do lago. Belvedere é assim."

Dia 5 (seg) · Carrossel ficha técnica

Tipo: Carrossel 7 slides (criativo #8) Caption: "Os números do Belvedere. Cada metro foi pensado pra abrir o lago."

Dia 6 (ter) · Foto piscina

Tipo: Foto única (criativo #2) Caption: "A piscina não compete com o lago. Ela conversa."

Dia 7 (qua) · Sobre Lago Corumbá IV

Tipo: Carrossel 4 slides educativo Slide 1: "Lago Corumbá IV em números" Slide 2: "178 km² de espelho d'água no cerrado goiano" Slide 3: "120 km de Brasília · 200 km de Goiânia" Slide 4: "Próxima fronteira do alto padrão à beira do lago. TERRA, curadoria de imóveis." Caption: "Você conhece o Corumbá IV?" Hashtags: #terra #terraconcierge #cerradogoiano #lagocorumba #lagocorumbaiv #curadoriaimoveis #aterra

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SEMANA 2 — Aprofundamento + casos

Dia 8 (qui) · Carrossel "Uma sexta em Belvedere"

Tipo: Carrossel 6 slides (criativo #9) Caption: "Sua sexta começa aqui."

Dia 9 (sex) · Foto detalhe arquitetura

Tipo: Foto detalhe deck madeira Caption: "Material que se vê. Material que se sente. Belvedere · TERRA."

Dia 10 (sáb) · Reel ASMR pôr do sol

Tipo: Reel 20s (vídeo #2) Caption: "Sem música. Só o vento, a água, e a hora certa."

Dia 11 (dom) · Manifesto curadoria

Tipo: Carrossel 5 slides KV: "curadoria de imóveis" - uma seleção sensível entre terra, água e arquitetura Slide 1: "curadoria de imóveis. o que significa?" Slides 2-4: argumentos editoriais sobre seleção, raridade, cerrado Slide 5: "TERRA. uma seleção sensível entre terra, água e arquitetura." Caption: "Não é catálogo. É curadoria." Hashtags: #terra #terraconcierge #cerradogoiano #lagocorumba #lagocorumbaiv #curadoriaimoveis #segundamoradia

Dia 12 (seg) · Foto noturna casa

Tipo: Foto única (criativo #5) Caption: "Quando a cidade dorme, o lago acorda. Belvedere."

Dia 13 (ter) · Reel tour 30s

Tipo: Reel 30s (vídeo #3) Caption: "Belvedere em 30 segundos."

Dia 14 (qua) · Bastidor visita

Tipo: Carrossel 5 slides BTS Slide 1: "O que acontece numa visita à TERRA" Slide 2-4: passo a passo (chegada → tour → conversa) Slide 5: "Agende a sua. WhatsApp na bio." Caption: "Curadoria não é catálogo. É escuta."

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SEMANA 3 — Argumento de investimento + perfil comprador

Dia 15 (qui) · ROI explicativo

Tipo: Carrossel 5 slides (criativo #10) Caption: "Cap rate, mas com vista de lago."

Dia 16 (sex) · Foto deck pôr do sol

Tipo: Foto única Caption: "Sexta de pôr do sol no Belvedere. Programe a sua."

Dia 17 (sáb) · Reel match cut cidade-lago

Tipo: Reel 20s (vídeo #6) Caption: "1h30 de Brasília. Outra realidade."

Dia 18 (dom) · Manifesto "uma casa para voltar"

Tipo: Carrossel 4 slides KV: "uma casa para voltar" - segunda moradia com natureza, água e permanência Slide 1: "uma casa para voltar." Slide 2: "Pra quem mora em apartamento e quer chão" Slide 3: "Pra quem ama água e cerrado, e detesta multidão" Slide 4: "Pra quem entende que tempo bom tem endereço" Caption: "uma casa para voltar. Belvedere, Lago Corumbá IV · Cerrado Goiano." Hashtags: #terra #terraconcierge #cerradogoiano #lagocorumba #lagocorumbaiv #segundamoradia #aterra

Dia 19 (seg) · Aerial drone

Tipo: Foto única (criativo #6) Caption: "554m² de terreno. Pé n'água. Belvedere."

Dia 20 (ter) · Reel testemunho Nelson

Tipo: Reel 30s (vídeo #5) Caption: "Por que escolhemos o Corumbá IV."

Dia 21 (qua) · Comparativo Caldas

Tipo: Carrossel 4 slides Slide 1: "Caldas Novas vs Lago Corumbá IV" Slide 2: "Caldas: turismo de massa, preço estabilizado" Slide 3: "Corumbá IV: silêncio, curva ascendente" Slide 4: "Belvedere · TERRA" Caption: "A próxima fronteira já chegou."

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SEMANA 4 — Pressão de fechamento + conteúdo de autoridade

Dia 22 (qui) · Foto "última semana"

Tipo: Foto única hero Caption: "Última semana de campanha de lançamento Belvedere. Quem agendou visita ainda essa semana, fala com o refúgio."

Dia 23 (sex) · Reel "uma vida na margem"

Tipo: Reel novo, 30s, edit emocional Caption: "Não é sobre comprar. É sobre escolher."

Dia 24 (sáb) · Foto pergolado entrada

Tipo: Foto única (criativo #4) Caption: "Belvedere. TERRA."

Dia 25 (dom) · Manifesto "do primeiro contato à chave"

Tipo: Carrossel 4 slides KV: "do primeiro contato à chave" - um acompanhamento discreto, preciso e pessoal Slide 1: "do primeiro contato à chave." Slide 2: "Cada conversa começa pela sua história" Slide 3: "Cada visita começa no cerrado e termina no lago" Slide 4: "Da primeira mensagem à escritura assinada. TERRA." Caption: "do primeiro contato à chave. TERRA · Lago Corumbá IV · Cerrado Goiano." Hashtags: #terra #terraconcierge #cerradogoiano #lagocorumba #lagocorumbaiv #curadoriaimoveis #aterra

Dia 26 (seg) · Carrossel "perguntas frequentes"

Tipo: Carrossel 7 slides Slide 1: "FAQ Belvedere" Slides 2-6: dúvidas reais respondidas (quartos, escritura, condomínio, financiamento, manutenção) Slide 7: "Outras dúvidas? WhatsApp do refúgio."

Dia 27 (ter) · Reel highlight reel

Tipo: Reel 30s editando os melhores frames das 4 semanas Caption: "Belvedere em 30 dias."

Dia 28 (qua) · Encerramento campanha 1

Tipo: Carrossel 5 slides Slide 1: "30 dias depois" Slide 2: "Mais de [X] visitas agendadas" Slide 3: "Belvedere ainda está disponível" Slide 4: "Última chance da campanha de lançamento" Slide 5: "TERRA · WhatsApp na bio" Caption: "Última chamada do mês."

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STORIES (cadência diária)

Estrutura padrão diária (3-5 stories)

1. BTS / mood: foto contemplativa do imóvel ou do lago
2. Highlight do dia: feature específica (deck, piscina, lago, paisagismo)
3. Pergunta: enquete simples ("Você passaria fim de semana aqui?")
4. Repost: reposts de visitas/comentários positivos (com permissão)
5. CTA: link WhatsApp (sticker)

Highlights permanentes

• 🏠 Belvedere
• 📍 Localização
• 💰 Investimento
• 📞 Contato

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REELS (12 totais ao longo de 28 dias)

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REGRA EDITORIAL DE TODOS OS POSTS

1. Tipografia em texto sobreposto: Fraunces (display) ou Inter (body), peso 400 ou 600 nunca 500
2. Paleta: Azul Lago/Pedra Cinza (predominante em texto) · Areia Cinza (background) · Argila Plana (acentos, CTAs)
3. Foto real, zero IA: regra absoluta TERRA (alinhada com regra Squad Film)
4. Sem em-dash em copy (vírgula ou ponto)
5. Sem AI-slop: zero "transformar", "jornada", "experiência", "deslumbrante", "paraíso", "sonho"
6. Logo TERRA presente em todos posts (canto inferior direito ou no slide final do carrossel)
7. CTA claro: WhatsApp na bio, agende visita, fale com o refúgio
8. Caption editorial: parágrafos curtos, espaçamento entre frases, ritmo de leitura
9. Hashtags moderadas: 5-8 por post (não 30)
10. Sem datas explícitas em arte (regra do user — datas descalibram conforme repost)

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HASHTAGS RECORRENTES

#terra #terraconcierge #cerradogoiano #lagocorumba #lagocorumbaiv #segundamoradia #aterra #curadoriaimoveis #brasiliaimoveis #goianiaimoveis #casadefimdesemana #imoveisaltopadrao #cinemaimobiliario #squadfilm

CRIATIVOS DE ADS — Belvedere · TERRA

Tom: editorial, contemplativo, sem AI-slop, sem em-dash. Paleta: Areia Cinza #E5DFD2 (bg) + Azul Lago #2A4D52 + Pedra Cinza #777975 (texto) + Argila Plana #B65E2A (acento/CTA) + Verde Cerrado #4A5A3C (selo). Tipografia em criativos: Marcellus (display) + Inter (body).

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ESTÁTICOS META (10)

#1 — Hero pôr do sol "uma casa para voltar"

Imagem: foto pôr do sol do deck com lago atrás Copy headline: uma casa para voltar Copy descrição: Belvedere. Casa contemporânea de 165m² com vista panorâmica e piscina integrada ao deck. Lago Corumbá IV · Cerrado Goiano. CTA: Saiba mais URL: site KV: "uma casa para voltar" Persona: A (médico) + B (casal)

#2 — Piscina à beira do lago

Imagem: piscina em primeiro plano, lago atrás Headline: 165m² no cerrado e no lago, prontos pra habitar Descrição: Pôr do sol às costas, piscina integrada ao deck, paisagismo executado. TERRA. CTA: Visitar KV: "uma casa para voltar" Persona: A + B

#3 — Rede macramê (emocional)

Imagem: rede macramê com lago atrás Headline: uma casa para voltar Descrição: Belvedere. Cerrado e lago. A quietude que a cidade não tem. CTA: Conhecer KV: "uma casa para voltar" Persona: A + D

#4 — Pergolado entrada

Imagem: pergolado de madeira com placa BELVEDERE Headline: curadoria de imóveis Descrição: Belvedere. À beira do Lago Corumbá IV, no cerrado goiano. R$ 1.450.000. CTA: Mais informações KV: "curadoria de imóveis" Persona: todas

#5 — Foto noturna iluminada

Imagem: casa iluminada à noite com céu estrelado Headline: Quando a cidade dorme, o lago acorda Descrição: Belvedere. Casa contemporânea com paisagismo executado. Entre o cerrado e o lago. CTA: Conversar com a TERRA KV: "entre o cerrado e o lago" Persona: A + B + D

#6 — Drone aerial

Imagem: drone vertical, casa+piscina+lago no enquadramento Headline: entre o cerrado e o lago Descrição: Belvedere. 554m² de terreno, pé na água. Lago Corumbá IV · Cerrado Goiano. CTA: Saber mais KV: "entre o cerrado e o lago" Persona: A + B + C

#7 — Detalhe deck madeira

Imagem: macro do deck de madeira com reflexo do lago Headline: Material que se vê, e que se sente Descrição: Construção contemporânea. 165m² com acabamentos de matéria. Belvedere, no cerrado e no lago. CTA: Visitar KV: "curadoria de imóveis" Persona: A + B

#8 — Carrossel "Ficha técnica" (7 slides)

1. Slide 1: foto hero + "Belvedere"
2. Slide 2: 554m² terreno (com ícone)
3. Slide 3: 165,79m² construída
4. Slide 4: Piscina integrada ao deck
5. Slide 5: Vista panorâmica Lago Corumbá IV
6. Slide 6: A 1h30 de Brasília · 2h30 de Goiânia
7. Slide 7: R$ 1.450.000 · TERRA · CTA

#9 — Carrossel "Uma sexta em Belvedere" (6 slides)

1. Foto entrada → "16h. Você chega."
2. Foto sala → "16h30. Café no deck."
3. Foto piscina → "17h. Mergulho."
4. Foto pôr do sol → "18h30. Pôr do sol."
5. Foto noturna → "20h. Jantar com o lago."
6. CTA → "Sua sexta começa aqui."

#10 — Carrossel "Investimento" (5 slides) — Persona C

1. "Cap rate Lago Corumbá IV"
2. "Estimativa: 5,2 a 6,1% líquido/ano"
3. "Próxima fronteira pós-Caldas Novas"
4. "Belvedere · 165m² à beira do lago · R$ 1,45M cash"
5. "Falar com o refúgio"

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VÍDEOS CURTOS 9:16 (6)

Vídeo 1 — Cinematic 15s "uma casa para voltar"

Storyboard:

• 0-3s: drone aerial baixo aproximando casa, sol nascente atrás
• 3-7s: corte pra hero externo, câmera lenta caminhando entrada
• 7-10s: piscina + reflexo lago
• 10-13s: rede macramê, ninguém, vista lago
• 13-15s: tipografia "uma casa para voltar" Marcellus sobre fade Areia Cinza + logo TERRA Áudio: música editorial cinematográfica (sugestão Squad Film: licenciar) Texto sobreposto: nenhum até o final CTA final: "TERRA · @terra.concierge"

Vídeo 2 — ASMR 20s "entre o cerrado e o lago"

Storyboard: câmera estática no deck filmando pôr do sol em tempo real (acelerado 4x), sem corte, áudio natural (vento + água) Texto sobreposto aparece aos 12s: "Belvedere · Lago Corumbá IV · Cerrado Goiano" CTA: "Visite com a TERRA"

Vídeo 3 — Tour 30s

Storyboard: tour rápido entrada → sala → varanda → piscina → deck → lago Música: lo-fi editorial, BPM baixo Texto sobreposto:

• 0-5s: "Belvedere"
• 5-10s: "165m² contemporâneos"
• 10-15s: "554m² de terreno"
• 15-20s: "Lago Corumbá IV"
• 20-25s: "R$ 1.450.000"
• 25-30s: "TERRA" + CTA WhatsApp

Vídeo 4 — ROI explicativo 25s (Persona C)

Storyboard: gráfico animado simples

• 0-5s: "Caldas Novas: cap rate médio 4,2%"
• 5-10s: "Lago Corumbá IV: cap rate estimado 5,2-6,1%"
• 10-15s: foto Belvedere (intercalada)
• 15-20s: "Próxima fronteira do mercado"
• 20-25s: "Belvedere · TERRA" + CTA Música: minimalista corporate

Vídeo 5 — Testemunho 30s (Nelson)

Storyboard: Nelson na frente do lago falando direto pra câmera Roteiro:

"Faz alguns anos que eu acompanho o Lago Corumbá IV. Esse lago tem três coisas que faltam em outros: profundidade real, infraestrutura, e ainda preço de mercado em curva ascendente. E o Belvedere é o tipo de casa que materializa o que esse lugar pode ser. Conta com a gente da TERRA se você quiser conhecer." Música: ambiente baixo, natural

Vídeo 6 — Match cut 20s "Da cidade ao lago"

Storyboard:

• 0-3s: aerial Brasília Esplanada
• 3-6s: estrada BR-040 vista do drone (carro vermelho)
• 6-10s: portaria do empreendimento (placa BELVEDERE) match cut
• 10-15s: deck com lago atrás
• 15-20s: pôr do sol + texto "1h30 de Brasília · Belvedere" Música: building tension → relax

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SEARCH ADS GOOGLE (6)

Search Ad #1 — Goiânia geral

H1: Casa Lago Corumbá IV
H2: 2h30 de Goiânia · Belvedere
H3: 165m² + Piscina + Vista
H4: TERRA

D1: Casa contemporânea, 554m² de terreno, deck integrado à piscina e ao Lago Corumbá IV. Pôr do sol incluso. Documentação OK.
D2: Falar com o refúgio pelo WhatsApp.

Display URL: terra.imb.br/belvedere

Search Ad #2 — Brasília fim de semana

H1: Casa de fim de semana 1h30 BSB
H2: Lago Corumbá IV · Belvedere
H3: 165m² + À beira do lago

D1: A 1h30 de Brasília. Casa contemporânea com piscina, deck e vista panorâmica do Lago Corumbá IV.
D2: ROI temporada estimado 5 a 6%. TERRA.

Search Ad #3 — Investidor cap rate

H1: Investir Casa Lago Goiás
H2: Cap Rate 5,2 a 6,1% · Belvedere
H3: À beira do lago escasso

D1: Próxima fronteira pós-Caldas. Casa contemporânea pronta. R$ 1,45M cash. ROI calculado.
D2: TERRA. Documentação completa.

Search Ad #4 — Família segunda casa

H1: Sua segunda casa à beira do lago
H2: Belvedere · Lago Corumbá IV
H3: Família · Piscina · Vista

D1: Casa pronta pra usar com a família. 165m² térreos, paisagismo executado, piscina integrada ao deck.
D2: 1h30 de Brasília · 2h30 de Goiânia. TERRA cuida do resto.

Search Ad #5 — Aposentado paz

H1: Casa de paz com vista do lago
H2: Belvedere · 1h30 de Brasília
H3: Térreo · Documentação OK

D1: Casa contemporânea sem reforma, paisagismo pronto, lago à frente. Hospital de Cristalina a 25 minutos.
D2: Visite com a família. TERRA.

Search Ad #6 — Brand

H1: TERRA · Imóveis À beira do lago
H2: Curadoria do Lago Corumbá IV
H3: Belvedere disponível

D1: A curadoria especialista em imóveis do Lago Corumbá IV.
D2: Cada casa, única. Cada cliente, único.

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DISPLAY BANNERS (4)

Banner 1 — Persona A médica (300x250 + 728x90 + 320x50)

KV: "uma casa para voltar"

• Fundo: foto piscina+lago
• Sobreposto: Azul Lago gradient 60%
• Texto: "uma casa para voltar. Belvedere · 165m² · R$ 1.450.000"
• Logo: TERRA bottom-right
• CTA: "Conversar com a TERRA"

Banner 2 — Persona B casal (formato 300x600 vertical)

KV: "uma casa para voltar"

• Fundo: rede macramê + lago
• Sobreposto: Azul Lago gradient
• Texto: "uma casa para voltar. 1h30 de Brasília."
• Subtexto: "ROI temporada estimado 5 a 6%"
• CTA: "Saiba mais"

Banner 3 — Persona C investidor (728x90 horizontal)

KV: "curadoria de imóveis"

• Fundo: aerial drone do imóvel
• Texto à esquerda: "curadoria de imóveis. Cap rate 5,2 a 6,1% · Lago Corumbá IV"
• CTA à direita: "Visitar Belvedere"

Banner 4 — Persona D aposentado (320x50 mobile + 300x250)

KV: "do primeiro contato à chave"

• Fundo: foto contemplativa pôr do sol
• Texto: "do primeiro contato à chave. Belvedere, Lago Corumbá IV · Cerrado Goiano."
• CTA: "Conheça com a família"

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REGRAS UNIVERSAIS DE COPY

✅ Faça:

• Frases curtas, ritmo editorial
• Concreto: m², distância, valor
• Verbos calmos: "morar", "respirar", "abrir", "ver"
• Pontuação correta (pt-BR estrito)
• Logo TERRA presente em todo criativo
• Foto real (zero IA)

❌ Evite:

• Travessão (—) em qualquer copy
• "Transformar", "experiência", "jornada", "sinergia", "impactante", "engajar", "deslumbrante", "paraíso", "sonho", "oportunidade única"
• Múltiplas exclamações
• Caps lock excessivo
• Gradientes coloridos saturados (manter paleta TERRA)
• Ícones genéricos (✨ 💫 🔥) em criativos premium

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MATRIZ ESTÁTICO × PERSONA

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MEDIDAS TÉCNICAS

• Feed IG estático: 1080x1350 (4:5)
• Story IG: 1080x1920 (9:16)
• Reels IG: 1080x1920 (9:16) MP4 H.264 < 30MB
• Carrossel IG: 1080x1350 cada slide (até 10)
• Feed FB: 1200x628 (1.91:1)
• Banner Display: ver dimensões padrão Google
• Vídeos: max 30s pra ads, max 90s pra reel orgânico

PLANO DE MÍDIA PAGA — 30 dias · Belvedere por TERRA

Budget total

R$ 8.000 em 30 dias = R$ 266/dia média

Split por canal

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1. Meta Ads (Instagram + Facebook)

Estrutura de campanhas

Conta: Meta Business Manager → TERRA (a criar)

🎯 CAMPANHA 1 — TOPO: Reconhecimento (15% budget Meta)
├── Conjunto A1: Geo Goiânia + Interesses lago/imóveis luxo
├── Conjunto A2: Geo Brasília + Interesses lago/imóveis luxo
└── Criativos: 2 vídeos cinematográficos (15s) + 2 estáticos hero

🎯 CAMPANHA 2 — MEIO: Tráfego pro site (50% budget Meta)
├── Conjunto B1: Persona A (Médico Goiânia) — interesses cardiologia, golf, vinho, S10/Range, círculos médicos
├── Conjunto B2: Persona B (Casal Brasília) — interesses servidor público, advocacia, design interior, viagens
├── Conjunto B3: Lookalike 1% (clientes Squad Film alto padrão se houver pixel histórico)
└── Criativos: 4 estáticos + 2 vídeos + 2 carrosséis

🎯 CAMPANHA 3 — FUNDO: Conversão (35% budget Meta)
├── Conjunto C1: Retarget visitantes site últimos 14d
├── Conjunto C2: Retarget IG profile visitas + saves
├── Conjunto C3: Retarget IG video views 50%+
└── Criativos: 2 estáticos "preço" + 2 estáticos "tour" + 1 vídeo testemunhal Nelson

Otimização

• Objetivo: Conversões (lead WhatsApp click)
• Pixel events: ViewContent (página site) · Lead (clique WhatsApp/form) · Schedule (agendamento)
• Bid strategy: lowest cost com cap CPL R$ 80
• Budget level: ABO (campaign-level com manual budget) primeiros 10 dias, depois CBO conforme dados

Posicionamentos

• Feed Instagram (40%)
• Stories Instagram (25%)
• Reels Instagram (20%)
• Feed Facebook (10%)
• Marketplace Facebook (5%)

KPIs Meta

• CTR > 2% (feed) e > 1.5% (stories)
• CPL < R$ 80 (média)
• ROAS lookalike > 8x (depois 30 dias)
• Frequency cap 4 (não saturar pessoa)

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2. Google Search

Estrutura

🎯 CAMPANHA 1 — Search Brand (5% budget Google)
└── Keywords: "margem corumba", "margem imoveis", "margem à beira do lago"

🎯 CAMPANHA 2 — Search Não-Brand Goiânia (40%)
└── Keywords:
    - [casa lago corumbá iv]
    - [casa frente lago goiás]
    - [imóvel lago corumbá]
    - [casa premium lago goiás]
    - "casa venda corumbá iv" (frase)
    - "imóvel à beira do lago goiás"

🎯 CAMPANHA 3 — Search Não-Brand Brasília (40%)
└── Keywords:
    - [casa lago brasília 2 horas]
    - [casa de campo brasília]
    - [casa fim de semana brasília]
    - [imóvel lago próximo brasília]
    - "casa lago corumbá brasília"
    - "comprar casa lago goiás df"

🎯 CAMPANHA 4 — Search Investidor (15%)
└── Keywords:
    - [investir imóvel lago goiás]
    - [casa temporada lago corumbá]
    - [comprar casa airbnb goiás lago]
    - "cap rate casa lago goiás"

Anúncios (templates)

Anúncio A — Goiânia

H1: Casa à beira do lago 2h de Goiânia
H2: Belvedere · 165m² Lago Corumbá IV
H3: Pôr do sol incluso

D1: TERRA. Casa contemporânea, 554m² terreno, piscina e deck.
D2: Visita guiada. Documentação completa. Falar com curadoria no WhatsApp.

URL: [site]/belvedere?utm_source=google&utm_campaign=goiania-search

Anúncio B — Brasília Investimento

H1: Casa lago 1h30 de Brasília
H2: ROI temporada 5-6% · Belvedere
H3: 165m² Lago Corumbá IV

D1: À beira do lago contemporâneo. Cap rate calculado. TERRA.
D2: Visite com sua família. Documentação OK.

URL: [site]/belvedere?utm_source=google&utm_campaign=brasilia-investidor

Sitelinks

• Galeria do imóvel
• Localização
• Falar no WhatsApp
• PDF apresentação

Negative keywords

• aluguel
• temporada
• diária
• pousada
• hotel
• airbnb (exceto na campanha 4)
• rústico
• chácara (exceto se contexto OK)
• gratuito
• preço baixo

KPIs Google Search

• Quality Score > 7
• CPC médio < R$ 4
• CR (clique → lead WhatsApp) > 8%
• CPL < R$ 60

---

3. Google Display + Performance Max (retarget)

Estrutura

🎯 CAMPANHA Display retarget — visitantes site (100%)
└── Audiência: visitantes site últimos 30d que NÃO clicaram WhatsApp
    Banners: 5 tamanhos (300x250, 728x90, 160x600, 320x50, 300x600)
    Frequência: 8 impressões/usuário/dia max

Banners (templates)

• Banner 1: foto piscina + "uma casa para voltar. Belvedere · R$ 1.450.000"
• Banner 2: foto pôr do sol + "entre o cerrado e o lago"
• Banner 3: hero externo + "Conversar com a TERRA"

---

4. Outbound WhatsApp (lista qualificada)

Aquisição lista

• R$ 350 = lista 5.000 contatos Goiânia médicos/empresários alto padrão
• Filtrar por CEP (Setor Bueno, Marista, Jardim Goiás, Jardim América)
• Validar via API HiringID ou similar

Estrutura outbound

• Equipe: Matheus (estratégia) + Nelson (relacionamento)
• Volume: 30-50 mensagens/dia (não saturar WhatsApp Business)
• Horário: 10h-12h e 16h-18h (engajamento alto, sem horário ruim)

Mensagem inicial (script #1, ver 07-scripts/)

Olá [Nome], tudo bem?

Aqui é da TERRA, refúgio à beira do Lago Corumbá IV.

A 2h30 de Goiânia, contemporânea, 165m² com piscina e vista panorâmica.

Belvedere. R$ 1.450.000.

Posso mandar o material completo aqui pelo WhatsApp se for de interesse?

(Sem em-dash, com pontuação correta, sem AI-slop)

KPIs outbound

• Taxa resposta: > 8%
• Qualificação: > 30% dos respondedores
• Visita: > 10% dos qualificados
• CPL outbound (incluindo custo lista + tempo): R$ 50-100

---

5. Plano de criativos (10 estáticos + 6 vídeos + 6 search + 4 display)

Estáticos Meta (10)

1. Hero pôr do sol no deck — copy "À margem do Lago"
2. Piscina + lago — copy "165m² · Belvedere"
3. Rede macramê com vista — copy "Casa de respiro"
4. Pergolado entrada — copy "TERRA"
5. Foto noturna casa iluminada — copy "À beira do lago raro"
6. Aerial drone (precisa Squad Film) — copy "Vista panorâmica"
7. Detalhe deck madeira — copy "Material premium"
8. Carrossel ficha técnica 7 slides
9. Carrossel "uma sexta em Belvedere" 6 slides
10. Carrossel investimento ROI 5 slides (persona C)

Vídeos curtos 9:16 (6 · 15-30s cada)

1. Cinematic 15s: drone aproximação casa → vista lago (música editorial)
2. ASMR 20s: pôr do sol no deck (sem música, áudio natural)
3. Tour 30s: porta entrada → varanda → piscina → lago
4. ROI explicativo 25s: "Investir à beira do lago vs temporada Caldas" (gráfico animado)
5. Testemunho Nelson 30s: "Por que escolhemos Corumbá IV"
6. Match cut 20s: cidade Brasília → estrada → portaria → lago

Search (6)

• Goiânia geral (anúncio A)
• Brasília geral (anúncio B)
• Investidor cap rate
• Médico fim de semana
• Família servidor público
• Aposentado paz

Display (4 banners)

• Banner piscina (Persona A)
• Banner ROI (Persona C)
• Banner família (Persona B)
• Banner contemplação (Persona D)

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5b. Estrutura de criativo por KV

---

6. UTMs padronizados

?utm_source={meta|google|outbound|organic}
&utm_medium={paid|cpc|whatsapp|social}
&utm_campaign={persona-canal-objetivo}
&utm_content={criativoid-ouhash}
&utm_term={keyword-google ou audience-meta}

Exemplos:

• utm_source=meta&utm_medium=paid&utm_campaign=goiania-medico-conversao&utm_content=hero-piscina-v2
• utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=brasilia-search-investidor&utm_term=casa+lago+corumba

---

7. Cronograma de otimização

Semana 1 (Dia 3-9)

• Lançar tudo
• Não pausar nada nas primeiras 72h (dar tempo do Pixel aprender)
• A partir do dia 4: pausar criativos com CPL > R$ 150
• A partir do dia 7: realocar 20% budget pra top 3 criativos

Semana 2 (Dia 10-16)

• 3 novos criativos novos (substituir bottom 3)
• Subir Lookalike 1% baseado em pixel events
• Aumentar budget retarget se CPL < R$ 50

Semana 3 (Dia 17-23)

• 2 novos criativos (continuar refresh)
• Push em search keywords vencedoras com bid +30%
• Outbound +50% (60-80 mensagens/dia se time aguenta)

Semana 4 (Dia 24-30)

• Otimizar conversão final (não tráfego)
• Apenas criativos vencedores com budget concentrado
• Outbound foco "última chamada" (urgência genuína se houver)

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8. KPIs gerais

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9. Stop-loss e mitigações

• CPL > R$ 120 por 5 dias seguidos: pausar canal, revisar criativos
• Pipeline morto D+15: emergência, mudar mensagem (preço? hook? canal?)
• Pixel não dispara conversões: debugar GTM imediatamente
• Banimento conta Meta: ter conta backup já criada (Squad Film)
• Google Ads suspende: apelar via formulário + seguir guidelines imobiliário

DOCUMENTAÇÃO JURÍDICA — TERRA · Belvedere

AVISO: estes são templates iniciais. Toda peça final DEVE passar por advogado registrado OAB antes de assinatura. Matheus + Nelson devem reservar 1-2h de revisão jurídica (~R$ 800-1.500 no orçamento total).

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1. CONTRATO DE CORRETAGEM EXCLUSIVA — 30 dias

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
COM EXCLUSIVIDADE

PARTES:
- CONTRATANTE (vendedor): [nome completo, CPF, RG, endereço, estado civil]
- CONTRATADA (corretora): TERRA Ltda
  (representada por Matheus Filipe + Nelson Aurora,
  CRECI [a definir])

OBJETO:
Intermediação onerosa para venda do imóvel "BELVEDERE",
matrícula nº [a confirmar], situado à margem do Lago Corumbá IV,
município de [confirmar com Nelson], estado de Goiás,
com área total de 542,86m² (terreno 554m² + construção 165,79m²).

PREÇO MÍNIMO DE VENDA:
R$ 1.450.000,00 (um milhão, quatrocentos e cinquenta mil reais)

COMISSÃO:
5% (cinco por cento) sobre o valor efetivamente recebido pelo
CONTRATANTE, devida a CONTRATADA na assinatura do contrato
preliminar de compra e venda na proporção de 50% (cinquenta por cento)
e os 50% restantes na lavratura da escritura definitiva.

PRAZO E EXCLUSIVIDADE:
30 (trinta) dias corridos a contar da assinatura deste contrato,
durante os quais o CONTRATANTE confere EXCLUSIVIDADE à CONTRATADA
para divulgação, intermediação e negociação do imóvel.

CLÁUSULA DE COMISSÃO DEVIDA:
Em caso de venda direta do imóvel pelo CONTRATANTE durante o prazo
de exclusividade ou em até 60 (sessenta) dias após o término deste
contrato, e desde que o comprador tenha sido apresentado pela
CONTRATADA (registrado em planilha de leads atestada pelas partes),
a comissão de 5% será DEVIDA INTEGRALMENTE.

OBRIGAÇÕES DA CONTRATADA:
- Divulgar o imóvel em canais digitais com fotos profissionais
- Atender leads em até 1 (um) dia útil
- Filtrar e qualificar interessados
- Conduzir visitas guiadas
- Apresentar propostas formais ao CONTRATANTE
- Manter registro auditável dos leads atendidos
- Tratar dados pessoais conforme LGPD (Lei 13.709/2018)

OBRIGAÇÕES DO CONTRATANTE:
- Disponibilizar documentação em até 5 (cinco) dias úteis após assinatura:
  matrícula atualizada, IPTU, certidões negativas, plantas, CND
- Permitir acesso ao imóvel para fotos profissionais e visitas
- Não anunciar o imóvel em outros canais durante o prazo
- Não negociar diretamente sem participação da CONTRATADA
- Aceitar propostas dentro do preço mínimo (R$ 1.450.000)
  ou contraproposta em comum acordo

RESCISÃO:
Em caso de rescisão antecipada por iniciativa do CONTRATANTE
sem motivo justificado, fica obrigado ao pagamento de multa
equivalente a R$ 5.000,00 mais despesas comprovadas de marketing
realizadas pela CONTRATADA.

FORO:
Comarca de [a definir conforme domicílio do CONTRATANTE].

[local], [data]

________________________________
CONTRATANTE

________________________________
CONTRATADA (TERRA)

---

2. ACORDO DE SOCIEDADE / SPLIT DE COMISSÃO — Matheus + Nelson

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PARCERIA COMERCIAL
PARA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

PARTES:
- PARCEIRO 1: [Matheus, CPF, endereço]
- PARCEIRO 2: [Nelson, CPF, endereço]

OBJETO:
Operação conjunta de venda do imóvel BELVEDERE, situado à margem
do Lago Corumbá IV, sob a marca operacional TERRA (curadoria
imobiliária), pelo preço mínimo de R$ 1.450.000.

DIVISÃO DE COMISSÃO:
A comissão de 5% sobre o valor de venda (R$ 72.500 estimados)
será dividida em partes IGUAIS (50% / 50%) entre os PARCEIROS
após dedução de custos operacionais comprovados.

INVESTIMENTO INICIAL:
R$ 10.500 (dez mil e quinhentos reais), divididos igualmente:
- PARCEIRO 1 (Matheus): R$ 5.250
- PARCEIRO 2 (Nelson): R$ 5.250

Aplicados em mídia paga, infraestrutura, jurídico e despesas
operacionais conforme planilha financeira anexa (anexo I).

DIVISÃO DE RESPONSABILIDADES:
PARCEIRO 1 (Matheus):
- Estratégia digital
- Site e dashboard
- PDF apresentação
- Mídia paga (setup e operação)
- Criativos (foto, vídeo, copy via Squad Film)
- Posts orgânicos
- 1ª resposta WhatsApp inbound

PARCEIRO 2 (Nelson):
- Relacionamento com vendedor
- Visitas presenciais
- Negociação direta
- Documentação imóvel
- Captação outbound rede pessoal
- Follow-up qualificado

PRAZO:
Vinculado ao prazo do contrato de corretagem com o vendedor,
estendido por consenso entre os PARCEIROS.

CONFIDENCIALIDADE:
Ambos PARCEIROS comprometem-se a não compartilhar com terceiros
informações comerciais, listas de leads, scripts ou estratégias
desenvolvidas para a operação TERRA/Belvedere.

RESCISÃO:
Por consenso, com prestação de contas de todas as despesas em
até 15 dias da rescisão.

CASO DE FECHAMENTO:
A comissão recebida será depositada em conta bancária acordada,
com transferência da metade para cada PARCEIRO em até 5 dias úteis
do recebimento, mediante recibo formal.

FORO:
[a definir]

[local], [data]

________________________________
PARCEIRO 1

________________________________
PARCEIRO 2

---

3. FICHA DE VISITA AO IMÓVEL

FICHA DE VISITA — TERRA · BELVEDERE

Data: ___/___/2026 · Hora: ____h____
Visitante: _______________________________________
CPF: _________________ · WhatsApp: _________________
Cidade: _________________ · Profissão: _____________
Como nos conheceu: _________________________________

Acompanhantes:
_______________________________________________
_______________________________________________

Persona inferida (anotar): [ ] A [ ] B [ ] C [ ] D
Ticket-alvo declarado: R$ ____________________
Forma de pagamento: [ ] À vista [ ] Financiamento [ ] Permuta [ ] Outro

Observações do refúgio (Nelson):
_______________________________________________
_______________________________________________
_______________________________________________

Próximos passos:
[ ] Enviar PDF resumo
[ ] Agendar 2ª visita
[ ] Apresentar proposta
[ ] Outro: _____________________________________

CONSENTIMENTO LGPD:
[ ] Autorizo a TERRA a registrar e tratar meus dados
    para fins desta visita e comunicação posterior sobre
    o imóvel Belvedere e novidades do refúgio.
    Posso revogar a qualquer momento.

Assinatura do visitante: _______________________________

Curadora TERRA: ______________________________________

---

4. PROPOSTA DE COMPRA E VENDA

PROPOSTA DE COMPRA E VENDA — IMÓVEL BELVEDERE

Eu, [nome completo, CPF, endereço], doravante denominado(a)
PROPONENTE, manifesto interesse em adquirir o imóvel BELVEDERE
descrito no anúncio da TERRA, situado
à margem do Lago Corumbá IV, GO.

VALOR DA PROPOSTA: R$ _________________ (extenso)

CONDIÇÕES:
- Forma de pagamento: [ ] À vista [ ] Financiado [ ] Permuta
- Sinal: R$ _________________ na assinatura do contrato preliminar
- Prazo de fechamento: ____ dias

CONDICIONANTES:
[ ] Aprovação de financiamento bancário
[ ] Análise de documentação completa
[ ] Vistoria técnica
[ ] Outras: ____________________________________________

VALIDADE DESTA PROPOSTA: ____ dias a contar de hoje.

PROPONENTE compromete-se a, em caso de aceitação pelo VENDEDOR,
celebrar contrato preliminar de compra e venda no prazo
estabelecido, sob pena de perda do sinal nos termos do art. 417
do Código Civil.

[local], [data]

________________________________
PROPONENTE

ENVIADA POR (TERRA):
________________________________

---

5. CHECKLIST DE DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

CHECKLIST DE DOCUMENTAÇÃO — BELVEDERE

DOCUMENTOS DO VENDEDOR (pessoa física):
[ ] RG e CPF (2 cópias)
[ ] Comprovante de residência atualizado
[ ] Certidão de casamento (se casado, com regime de bens)
[ ] Certidões negativas:
    [ ] Federais (PGFN + Receita)
    [ ] Estaduais
    [ ] Municipais
    [ ] Trabalhista (TST)
    [ ] Cíveis (Tribunal Justiça)

DOCUMENTOS DO IMÓVEL:
[ ] Matrícula atualizada (≤ 30 dias)
[ ] IPTU 2026 quitado
[ ] Certidão Negativa de Débitos Imobiliários (CNDI)
[ ] Certidão de Inteiro Teor da Matrícula
[ ] ART/RRT da construção (se houver)
[ ] Habite-se (Cristalina ou município competente)
[ ] Planta arquitetônica (se disponível)
[ ] Memorial descritivo
[ ] Lista de bens móveis incluídos (se mobiliada)

CONFIRMAR COM NELSON:
[ ] Existe condomínio? Se sim:
    [ ] Convenção
    [ ] Regulamento interno
    [ ] Ata última assembleia
    [ ] CND condomínio
    [ ] Comprovante taxa em dia
[ ] Existem cotas privativas / direitos especiais (píer, cota lago)?
[ ] Ações judiciais sobre o imóvel?
[ ] Hipoteca ou penhora ativa?
[ ] Usufruto ou cláusula de inalienabilidade?

VEDADOS DURANTE OPERAÇÃO:
[ ] Não retirar bens sem autorização do COMPRADOR
[ ] Não realizar reformas sem comunicação
[ ] Não alterar paisagismo sem comunicação

---

6. TERMO DE CONSENTIMENTO LGPD (formulário site)

Ao enviar este formulário, você AUTORIZA a TERRA
Imobiliária a:

1. Coletar e armazenar os dados pessoais informados
   (nome, telefone, cidade, disponibilidade de visita)

2. Utilizar tais dados para:
   a. Contato comercial referente ao imóvel BELVEDERE
   b. Envio de informações sobre o Lago Corumbá IV
   c. Atualizações sobre novidades da curadoria TERRA,
      apenas mediante seu consentimento explícito

3. Compartilhar apenas com o vendedor do imóvel para
   fins de operação da venda, mediante necessidade

DIREITOS DO TITULAR (LGPD):
- Acesso aos seus dados a qualquer momento
- Correção de dados incorretos
- Exclusão (esquecimento) mediante solicitação
- Portabilidade
- Revogação do consentimento

Para exercer seus direitos: contato@terra.imb.br

[ ] Sim, concordo com o tratamento dos meus dados conforme acima.

[ ] Quero receber novidades da TERRA por WhatsApp
    (consentimento adicional, opcional).

---

7. PROTOCOLO DE NEGOCIAÇÃO

Política interna TERRA

1. Sempre apresentar contraproposta por escrito (WhatsApp + email)
2. Nunca aceitar valor sem confirmar com vendedor primeiro
3. Sinal mínimo no preliminar: 5% (R$ 72.500 se preço cheio)
4. Prazo entre preliminar e escritura: máximo 60 dias
5. Multa por desistência do COMPRADOR: 5% (perde o sinal)
6. Multa por desistência do VENDEDOR: 10% (devolve sinal em dobro)
7. Comissão TERRA imune a desistências mútuas após preliminar assinado

Faixas de negociação possíveis (alinhar com Nelson + vendedor)

• Preço cheio (R$ 1,45M) à vista 30 dias: aceitar imediatamente
• Preço cheio com financiamento aprovado: aceitar com sinal 10%
• Proposta R$ 1,40M (-3,5%) à vista: levar pro vendedor com argumentos
• Proposta R$ 1,35M (-7%): contraproposta R$ 1,42M
• Proposta R$ 1,30M ou menos: rejeitar, manter conversa aberta

---

8. PRÓXIMOS PASSOS JURÍDICOS

• Selecionar advogado para revisão (orçamento R$ 800-1.500)
• Constituir TERRA Ltda no CNPJ (opcional fase 1, obrigatório se ampliar)
• Verificar CRECI dos sócios
• Tirar certidões do imóvel (matrícula atualizada via cartório)
• Política de privacidade publicada no site
• Cookie consent ativo no site
• Termo LGPD no formulário

TRACKING SETUP — GA4 + Meta Pixel + GTM + UTMs

1. Google Analytics 4

Conta + propriedade

• Criar conta GA4 nova: "TERRA · Belvedere"
• Propriedade: "TERRA · Belvedere"
• Stream: web · domínio (a definir)
• Measurement ID: G-XXXXXXXXXX (substituir após criação)

Eventos customizados (configurar)

Conversões marcadas

• click_whatsapp (primária)
• form_submit (primária)
• schedule_visit (mais qualificada)

Audiences customizadas

• "Visitantes Belvedere" (página visualizada)
• "Engajados site" (>1 min na página)
• "Clicaram WhatsApp" (lead morno)
• "Submeteram form" (lead quente)
• "Visualizaram PDF" (lead muito quente)

Reports customizados

• Funil: View → Engaged → Click WhatsApp → Form Submit
• Origem de leads (UTM source/medium)
• Cidade origem (Goiânia · Brasília · Outros)
• Dispositivo (mobile vs desktop)

---

2. Meta Pixel

Pixel ID

• Criar pixel novo no Meta Business Manager: "TERRA · Belvedere Pixel"
• ID: XXXXXXXXXXXXXXXXX (substituir após criação)

Eventos padrão (Standard Events)

Eventos customizados

• pdf_download_belvedere
• gallery_completed_50_percent
• video_played_75_percent

Server-side (Conversions API)

• Implementar via GTM Server-side ou Meta CAPI Gateway
• Importante para mitigar iOS 14+ tracking restrictions
• Hash dados de usuário (email, telefone) antes de enviar

---

3. Google Tag Manager

Container

• Criar container GTM: "TERRA Web"
• ID: GTM-XXXXXXX
• Instalar 2 snippets no site (head + body)

Tags configuradas

1. GA4 Configuration (com measurement ID)
2. GA4 Event - view_listing
3. GA4 Event - click_whatsapp
4. GA4 Event - form_submit
5. Meta Pixel base
6. Meta Pixel Lead event
7. Meta Pixel ViewContent event
8. Google Ads Conversion Tag (se Ads ativo)
9. Google Ads Remarketing Tag

Triggers

• All Pages
• Click - WhatsApp button (matches CSS selector [data-cta="whatsapp"])
• Form Submission - Lead Form
• Custom Event - schedule_visit
• Page View - Belvedere page only

Variables

• DLV - persona_inferred
• DLV - utm_source
• DLV - utm_campaign
• DLV - listing_id
• Constant - GA4 ID
• Constant - Pixel ID

---

4. UTMs padronizados

Estrutura

?utm_source={canal}
&utm_medium={tipo}
&utm_campaign={persona-objetivo}
&utm_content={criativo-id}
&utm_term={keyword-ou-audience}

Exemplos prontos pra copiar

Meta Goiânia médico — anúncio piscina

?utm_source=meta&utm_medium=paid&utm_campaign=goiania-medico-conversao&utm_content=hero-piscina-v1&utm_term=cardiologia-luxo

Google Search Brasília investimento

?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=brasilia-investidor-search&utm_content=ad-roi-v1&utm_term=casa+lago+corumba+investir

Outbound WhatsApp Goiânia

?utm_source=whatsapp&utm_medium=outbound&utm_campaign=goiania-medico-cold&utm_content=msg-template-v1

Orgânico Instagram

?utm_source=instagram&utm_medium=organic&utm_campaign=feed-belvedere&utm_content=carrossel-ficha-d05

Email parceiro

?utm_source=email&utm_medium=parceria&utm_campaign=corretor-goiania-d12&utm_content=link-belvedere

Geração automática

• Usar Google Campaign URL Builder: https://ga-dev-tools.google/campaign-url-builder/
• Salvar planilha de UTMs centralizada (Google Sheets) com 1 linha por criativo

---

5. Painel de monitoramento (Looker Studio)

Dashboard TERRA Belvedere

Tile 1: KPIs hoje · Sessões · Leads · CPL · ROAS Tile 2: Funil view → engaged → lead Tile 3: Origem de leads (pie chart UTM source) Tile 4: Persona inferida (barra horizontal) Tile 5: Cidades (top 10) Tile 6: Top 5 anúncios por CPL (Meta + Google) Tile 7: Tempo médio na página Tile 8: Taxa de bounce Tile 9: Dispositivo (donut) Tile 10: Hora do dia + dia da semana com mais leads (heatmap)

Conexão de dados

• GA4 (nativo)
• Meta Ads (via Looker Studio Connector)
• Google Ads (nativo)
• Google Sheets (para CRM manual de leads)

Updates

• Configurar refresh diário 7h
• Email automatizado pra Matheus + Nelson às 8h com snapshot

---

6. CRM básico de leads

Stack mínima

• Google Sheets compartilhada (Matheus + Nelson + GA4 ingestion via Apps Script)
• OU Notion database (preferível pelo design)
• OU Airtable (se preferir tabelas)

Estrutura mínima da tabela leads

Automações iniciais

• Nova linha na sheet → notif WhatsApp pro owner
• Status virou "Em proposta" → notif ambos sócios + criar evento Calendar
• Status virou "Fechou" → confete + criar checklist pós-venda

---

7. WhatsApp Business setup

Conta

• Número novo dedicado TERRA
• Categoria: Imobiliária
• Descrição: "TERRA · imobiliária concierge no Lago Corumbá IV. Curadoria de imóveis no cerrado e no lago."
• Foto de perfil: monograma TERRA sobre Areia Cinza
• Status: link do site
• Catálogo: 1 produto "Belvedere · R$ 1.450.000" com fotos
• Endereço: Goiânia ou Brasília (escritório base)
• Horário: 9h-19h seg-sex, 9h-15h sáb

Mensagem de saudação automática

(ver script #10 em 07-scripts/scripts-whatsapp.md)

Mensagem de ausência

Olá. No momento estamos fora do horário de atendimento. Sua mensagem foi recebida e responderemos no próximo dia útil até as 10h. Obrigada por entrar em contato com a TERRA.

Etiquetas de organização

• 🆕 Lead novo
• 🔵 Qualificado
• 🟡 Aguardando visita
• 🟢 Em proposta
• 🔴 Perdido
• ⭐ Fechou

---

8. Domínios + Email

Domínio principal

• Sugestão: terra.imb.br ou terra.imb.br
• Verificar disponibilidade em registro.br
• DNS aponta pra Vercel (CNAME para cname.vercel-dns.com)

Email profissional

• Google Workspace · 1 user inicial
• contato@terra.imb.br
• Configurar SPF + DKIM + DMARC para entregabilidade

Subdomínios

• dashboard.terra.imb.br (dashboard interno, com proteção senha)
• belvedere.terra.imb.br (alias do site principal, opcional)

---

9. Pixel debug + QA

Antes de subir campanha

• GA4 instalado, G- dispara em DebugView
• Meta Pixel instalado, evento PageView dispara em Test Events
• GTM publicado em produção (não preview only)
• Click WhatsApp dispara Lead em Meta + click_whatsapp em GA4
• Form submit dispara Lead + Contact em Meta + form_submit em GA4
• UTMs preservados de página inicial até conversão (testar 1 fluxo completo)

Ferramentas de QA

• Chrome DevTools → Network tab (filtrar collect para GA4, tr para Pixel)
• Meta Pixel Helper extension (Chrome)
• Tag Assistant Legacy (Google)
• GA4 DebugView

---

10. Privacidade e LGPD

Política de privacidade

• Documento mínimo no site (footer link)
• Cobre: dados coletados, finalidade, base legal (interesse legítimo + consentimento), direitos do titular, contato DPO

Cookie consent

• Banner simples (1ª visita) com 2 botões: "aceitar tudo" / "essenciais"
• Se "essenciais": GA4 e Pixel só carregam após interação que indica consentimento
• Provider sugerido: Cookiebot Free OU implementação custom (preferível pra controle)

Termo de consentimento no formulário

☐ Concordo em receber contato da TERRA via WhatsApp e email sobre o imóvel Belvedere e novidades do refúgio. Posso cancelar a qualquer momento.